Am atasat o colecţie de intrebari si raspunsuri menite să vă lămurească într-o oarecare măsură asupra mai multor aspecte întâlnite în administrarea unui imobil / bloc / asociaţii de proprietari. Indiferent că sunt întrebări despre activitatea noastră sau întrebări despre cum puteţi face singuri anumite lucruri, încercăm să răspundem la toate:
Sunt nou proprietar in imobil. Ce obligatii am?
Noului proprietar ii revine obligatia sa prezinte presedintelui Asociatiei de Proprietari, in termen de 10
zile lucratoare de la efectuarea transferului de proprietate, informatiile necesare, conform actelor de
proprietate, in vederea calculului cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari pentru
respective locuinta.
zile lucratoare de la efectuarea transferului de proprietate, informatiile necesare, conform actelor de
proprietate, in vederea calculului cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari pentru
respective locuinta.
- să respecte statutul asociaţiei de proprietari;
- să se supună hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari;
- să participe la adunările generale ale asociaţiei de proprietari;
- să respecte orice angajament făcut faţă de asociaţia de proprietari;
- să nu aducă prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;
- să participe, atunci când este solicitat, la acţiuni deosebite, de maximă urgenţă, corespunzătoare scopurilor asociaţiei de proprietari;
- să se conformeze obligaţiilor proprietarilor din condominiu, prevăzute mai sus.
Dacă proprietarul unui apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţa sau orice altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei parţi din proprietatea comună sau altei proprietăţi individuale, trebuie să realizeze reparaţiile necesare ori să platească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
În cazul spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile codului civil.
Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistentă a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii.
Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comună, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
Daca unul dintre proprietari împiedică, cu bună ştiinţă şi sub orice forma, folosirea normală a condominiului, creând prejudicii celorlalţi proprietari, după caz, măsurile pentru folosirea normală a condominiului se vor hotărâ pe cale judecătorească, la solicitarea asociaţiei de proprietari.
Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament ori spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă are obligaţia să se conformeze regulilor statutului asociaţiei de proprietari, precum şi regulilor, regulamentelor, hotărârilor şi rezoluţiilor adoptate legal de asociaţia de proprietari.
Cine poate administra un imobil?
Administrarea imobilului poate fi realizata de catre persoane fizice, persoane fizice autorizate sau persoane juridice de specialitate, autorizate conform legii.
Ce obligaţii are un preşedinte de bloc?
- Preşedintele asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari
- Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor angajate de aceasta şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia;
- Reprezintă asociaţia de proprietari împotriva unor terţi, inclusiv în acţiunile judecătoreşti iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar, membru al asociaţiei, care nu şi-a îndeplinit obligaţiile statutare faţă de asociaţie, sau în procesele iniţiate de unul dintre proprietari, care contestă o decizie a asociaţiei;
- Avizează ordinea de priorităţi şi planul lucrărilor de întreţinere şi reparaţii a părţilor şi instalaţiilor comune ale clădirii;
- Are drept de semnătură asupra conturilor asociaţiei de proprietari;
- Primeşte cererile şi reclamaţiile de la proprietari şi sesizările administratorului (managerului), pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
- Convoacă comitetul executiv ori de câte ori este nevoie;
- Întocmeşte ordinea de zi a sedinţei comitetului executiv şi conduce lucrările acesteia;
- Semnează deciziile de imputare, precum şi orice alte acte (cereri, acţiuni de chemare în judecată, sesizări, reclamaţii etc.) emise de comitetul executiv;
- Semnează şi parafează contractele individuale de muncă şi conventiile civile;
- Păstrează şi foloseşte ştampila asociaţiei de proprietari.
Ce activitati intreprinde un administrator in imobil?
Activitatea de administrare include urmatoarele activitati: administrare tehnica si intretinerea proprietatii comune, contabilitate si de casierie. Aceste activitati pot fi suplimentate dar daca suplimentarea activitatilor nu este reglementata prin lege sau prin statutul asociatiei de proprietari, acestea trebuie sa fie conditionate de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari.
Avem activitate de casierie in imobil. Cum se procedeaza cu fondurile colectate, in numerar?
In urma activitatii de casierie, Asociatia de Proprietari o sa dispuna de fonduri banesti, in numerar. Pentru respectarea normalelor legale si o siguranta si transparenta maxima, valoarea incasata in numerar, trebuie depusa in cont in termen de 24 de ore. In prezent, exista produse bancare, care ofera administratorilor de imobil, card exclusive de depunere de numerar. In acest mod, se diminueaza riscul de efectuarea unor tranzactii de retragere de numerar fara aprobare din parte Comitetului Executiv.
Cum procedam ca in unitatile locative sa fie declarant numarul corect de persoane, utilizate la calculul cotelor de intretinere?
Obligatia de a declara numarul de persoane dintr-o unitate locative, revine proprietarului. Acestia sunt obligati sa notifice presedintelui orice schimbare intervenita in structura si numarul membrilor familiei prin deces, casatorii sau nasteri, persoanele luate in psatium precum si loctarii / comodatarii ca urmare a inchirieii sau a imprumutarii locuinte. Notificarea se face in scris, in termen de 10 zile de la schimbarea intervenita, de la luarea in spatiu, respective semnarea contractului de inchiriere/ comodat.
Recomand Asociatiilor de Proprietaari sa efectueze semestrial actualizarea numarului de persoane respective a datelor de contact din imobil, prin solicitarea sub forma unei declaratii pe proprie raspundere, a informatiilor enuntate anterior. In acest mod, se revine constant in actualizarea cartii de Imobil, a datelor de contact necesare pentru informarea continua a proprietarilor si utilizarea la calculul cotelor de plata a numarului corect de persoane care locuiesc in apartamentul respectiv.
In imobil, avem apartamente care inregistreaza restante foarte mari la plata cotelor de intretinere. Ce avem de facut?
Presedintele sau administratorul asociatiei de proprietary are obligatia de a emite notificari in vederea efectuarii platii cotelor de intretinere restante si solicitarea notarii in carte funciara a debitelor mai vechi de 3 luni si care depasesc valoarea salariului de baza minim brut pe tara garantat in plata. Birourile de cadastru si publicitate imobiliara vor proceda la notarea acestor debite in carte funciara a locuintelor sau a spatiilor cu alta destinatie. Notarea in carte funciara a debitelor este scutita de plata taxei de timbru.
Nu sunt de accord cu valoarea cotei de intretinere afisata la plata. Ce am de facut?
Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietary si dupa caz, sa o conteste in scris in termen de 10 zile de la afisarea listei de plat. Presedintele asociatiei de proprietary este obligat sa raspunda, in scris, la contestatie in termen de 10 zile de la primirea acesteia.
Cum se declară indexul de apă rece?
Asociațiile de proprietari atunci când contractează un administrator, pot cere administratorului, prin contractul de prestări servicii, citirea indexilor de apă, de obicei, pentru contoarele situate pe casa scării, în blocurile nou construite, ce permit accesul la orice oră și-n orice zi a cititorului (administrator sau persoană delegată de acesta) sau, declararea pe proprie semnătură a indexului de apă, la casieria unității administrative în zilele de încasare.
O practică administrativă bună, recomandă ca declararea să fie făcută de către consumator și verificată din 3 în 3 luni sau din 6 în 6 luni de către administrator, din următoarele motive:
- reduce costurile administrative: declararea de către proprietar, reduce costurile unui serviciu în plus pe care administratorul îl poate taxa;
- declararea constă în eliberarea unui index (document tipizat) în original și copie de către administrator (pentru cei ce lucrează în baza sistemelor informatice) prin care se poate observa consumul vechi și nou și care reprezintă dovada luării în evidența;
- declararea este semnată de către proprietar, căpătând valoare de document justificativ (prin care chiar administratorul poate fi tras la răspundere în caz de neluare în seamă a consumului);
- este o procedură clară, bazată pe documente justificative eliberate de administrație, prin care citirea se face de către proprietar, verificarea și regularizarea făcându-se de administrator, la un anumit interval, cu costuri reduse pentru asociație;
Declararea, este recomandabil a se face la intervale de 30 de zile, în prima parte a lunii, între 1 și 15 ale lunii. Declararea la alte intervale (3 zile între declarări, sau 60 de zile între declarări) permite administratorului să decidă asupra metodei prin care vă va calcula consumul pe apartament: la paușal, pentru nedeclarare la timp sau prin regula de trei simplă. Alte metode de estimare a consumului de apă în caz de declarare decalată, nu sunt recomandate deoarece vin în defavoarea proprietarului sau a asociației, după caz.
Cum se face o cerere de radiere pentru o persoană din locuință?
O cerere de radiere de la întreținere, în comportament și putere juridică, este ca o cerere de scoatere de la întreținere, cu principala diferență că se dorește scoatarea persoanei inclusiv din Cartea De Imobil, adică să se prevadă că acea persoană nu va mai locuii vreodată în apartamentul respectiv. Cererea se face către asociația de proprietari, de către proprietarul apartamentului în sine, adresată președintelui asociației de proprietari, în care trebuiesc specificate:
- Datele de identificare ale proprietarului, incluzând CNP-ul, adresa, care să indice în mod clar apartamentul pentru care se va opera modificarea numărului de persoane;
- Numărul de persoane în minus cu care se dorește modificarea si numele persoanei care este radiata din imobil;
- Data și semnătura solicitantului;
Ce acte sunt necesare pentru înființare sau constituire asociație de proprietari, ?
Proprietarii de pe o scară, un tronson sau dintr-un imobil, au obligația să se înființeze (cunoscut ca procesul de constituire sau înființare) ca asociație de proprietari, pentru a-și putea reprezenta juridic interesele comune legate indivizibil de proprietatea lor comună, aferentă cotei-părți indiviză a acestora. În lipsa acestei înființări, respectivii proprietari se văd în imposibilitatea reprezentării juridice și sunt vulnerabili abuzurilor fie din partea altor proprietari, a statului sau a furnizorilor.
Pentru înființarea unei asociații de proprietari și obținerea personalității juridice și a codului de identificare fiscală, sunt obligatorii documentele: Statutul Propriu, Actul Constitutiv, Acordul De Asociere, Procesul-Verbal al Adunării Generale prin care s-a constituit asociația de proprietari.
Ce trebuie să cuprindă Statutul asociației de proprietari?
Cu toate că este recomandabil să apelați la o societate cu expertiză în domeniul înființării asociației de proprietari (ne puteți contacta pentru ajutor) – în cazul în care vă aventurați singuri în această direcție, vă aducem la cunoștință ca statutul asociației de proprietari trebuie să curpindă în mod obligatoriu:
- Denumirea asociației de proprietari;
- Forma juridică (drept privat, nonprofit, legea în baza constituirii);
- Obiectul de activitate și scopul;
- Sediul, durata, membrii constitutivi ai asociației;
- Patrimoniul;
- Structura organizatorică, ierarhia;
- Bugetul, obligațiile, drepturile;
- Dizolvarea și dispoziții finale;
Cat dureaza mandatul unui presedinte de Asociatie de proprietari?
Durata mandatului nu poate fi mai mare de 4 ani si poate fi reinnoit.
Cum convocam o Adunare Generala a Proprietarilor?
Convocarea unei Adunari Generale ordinare a proprietarilor este realizata de :
- Presedintele asociatiei de proprietari sau comitetul executiv
- Cel putin 20 % din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari
Am nevoie de adeverinta de la Asociatia de Proprietari de adeverinta pentru notariat, in vederea vanzarii apartamentului / spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta ( boxa, loc de parcare). Cum procedez?
Proprietarii din condominii care isi intraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta sunt obligati ca la intocmirea actelor de instrainare sa faca dovada platii la zi a cotelor de intretinere generate de cheltuielile asociatiei de proprietary si a utilitatilor publice. Notarii vor autentifica actele de instrainare numai daca sunt indeplinte urmatoarele conditii:
- Proprietarul prezinta o adeverinta din partea Asociatiei de proprietari, care reprezinta dovada achitarii pana la acea data a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietary, iar in cazul neachitarii integrale, mentionarea debitelor existente la acea data. Adeverinta va avea numar de inregistrare din evidentele asociatiei, data eliberarii si termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinta se prezinta notarului public de catre instrainator, in original, cu semnatura olografa a administratorului asociatiei de proprietary si a presedintelui, cu precizarea numelui si prenumelui acestora si cu stampila asociatiei de proprietary.
- In cazul unor datorii catre Asociatia de Proprietari sau furnizorii de utilitati publice in cazul facturarii individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de instrainare daca dobanditorul accespta expres ca va prelua in intregime toate debitele instrainatorului catre asociatia de proprietary, precum si debitele catre toti furnizorii de utilitati publice.
