Legea Asocia?iei de Proprietari din 2024 aduce în discu?ie drepturile, obliga?iile ?i interdic?iile ce vizeaz? asocia?ia de proprietari. Documentul abordeaz? aspecte legate de accesul în locuin?? ?i procesul de vânzare.
Echipa Admin Imob GA va aduce la cuno?tin?? ultimele nout??i legislative ?i informa?ii de interes general privitoare la desf??urarea activit??ii în cadrul Asocia?iilor de Proprietari:
De multe ori ne punem întreb?ri despre motivele pentru care suntem nevoi?i s? pl?tim diverse sume de bani în cadrul blocului, iar aceast? lege vine s? ofere clarific?ri privind toate aspectele convie?uirii. Locuitorii de bloc ar trebui s? fie con?tien?i c? au posibilitatea s? semnaleze orice nereguli constatate în gestionarea blocului c?tre consiliul de administra?ie sau, în cazuri necesare, c?tre autorit??i, conform informa?iilor prezentate de adminimobga.ro.
Legea Asocia?iei de Proprietari 2024 aduce multe clarific?ri legate de permisiunea de acces în locuin?? pentru pre?edintele asocia?iei sau legate de administrarea spa?iilor comune. De asemenea, legea mai are o serie de prevederi legate de vânzarea ?i cump?rarea apartamentelor ?i interzice notarilor s? autentifice documentele, dac? proprietarul are restan?e la între?inere.
Legea Asocia?iei de Proprietari 2024:
- orice neregul? trebuie semnalat? membrilor consiliului de administra?ie sau chiar autorit??ilor competente.
- to?i proprietarii de apartamente sunt obliga?i s? pl?teasc? cheltuielile pentru între?inere
- se pot percepe bani ?i pentru administrarea spa?iilor comune
- locatarii pot ?i trebuie s? participe la adun?rile generale
- regulile precum programul de lini?te, stabilit de asocia?ia de proprietari, trebuie respectat.
- cum este stabilit? suma total?? În func?ie de num?rul persoanelor dintr-un apartament, spre exemplu.
De asemenea, sunt mai multe aspecte luate în calcul. Spre exemplu, unele blocuri au lift, altele nu. Iar de aici apar cheltuieli suplimentare.
Legea Asocia?iei de Proprietari 2024. Prevederile legii:
Proprietarii din condominiu au dreptul s? fie informa?i în leg?tur? cu toate aspectele ce privesc activitatea asocia?iei, s? solicite în scris ?i s? primeasc? copii dup? orice document al acesteia.
Proprietarii care solicit? copii dup? documentele asocia?iei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.
În vederea bunei inform?ri a proprietarilor, asocia?ia de proprietari amplaseaz? la loc vizibil un avizier la care sunt afi?ate documente, în conformitate cu prevederile prezentei legi.
Proprietarii din condominii au dreptul s? primeasc? explica?ii cu privire la calculul cotei de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari.
Pot s? o conteste în scris în termen de 10 zile de la afi?area listei de plat?.
Pre?edintele asocia?iei de proprietari este obligat s? r?spund?, în scris, la contesta?ie în termen de 10 zile de la primirea acesteia.
În cazul în care pre?edintele sau administratorul nu ia toate m?surile necesare în scopul facilit?rii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asocia?iei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv ?i cenzorul/comisia de cenzori.
În situa?ia nesolu?ion?rii sau a solu?ion?rii necorespunz?toare a solicit?rilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii au mai multe c?i de ac?iune, inclusiv instan?a.
În cazurile în care unul dintre proprietari împiedic?, cu rea-credin?? ?i sub orice form?, folosirea normal? a condominiului, sau a unor p?r?i componente ?i creeaz? prejudicii celorlal?i proprietari, proprietarii prejudicia?i sau orice persoan? care se consider? v?t?mat? într-un drept al s?u se poate adresa în scris pre?edintelui, comitetului executiv al asocia?iei de proprietari ?i institu?iilor cu atribu?ii privind respectarea ordinii ?i lini?tii publice sau, dup? caz, instan?elor judec?tore?ti.
Dac? o hot?râre a adun?rii generale a asocia?iei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a pre?edintelui este contrar? prevederilor prezentei legi sau este de natur? s? prejudicieze interesele proprietarilor, ace?tia sau orice persoan? care se consider? v?t?mat? poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, sau, dup? caz, poate solicita instan?elor judec?tore?ti anularea în tot sau în parte a hot?rârii/deciziei ?i/sau repararea pagubei cauzate.
Orice persoan? sau orice proprietar care se consider? v?t?mat?/v?t?mat într-un drept al s?u din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribu?iilor de c?tre pre?edinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de c?tre administrator se poate adresa inclusiv instan?elor judec?tore?ti.
Legea Asocia?iei de Proprietari 2024: Obliga?iile proprietarilor
(1) Proprietarii din condominii au obliga?ia s? notifice pre?edintelui orice schimbare intervenit? în structura ?i num?rul membrilor familiei prin deces, c?s?torii sau na?teri, persoanele luate în spa?iu, precum ?i locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumut?rii locuin?ei.
(2) Notificarea se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenit?, de la luarea în spa?iu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.
(3) În condi?iile prezentei legi ?i cu respectarea prevederilor legisla?iei în vigoare privind calitatea în construc?ii, proprietarul este obligat s? men?in? proprietatea sa individual?, locuin?? sau spa?iu cu alt? destina?ie decât aceea de locuin??, în stare bun? din punct de vedere tehnic ?i func?ional, pe propria cheltuial?.
Niciun proprietar, chiria? sau angajat al asocia?iei de proprietari nu poate înc?lca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun? sau individual? a celorlal?i proprietari din condominiu ?i nu poate afecta func?ionarea normal? ?i între?inerea condominiului.
(4) În cadrul propriet??ii individuale, proprietarul are obliga?ia s? p?streze ?i s? între?in? în stare de func?ionare ?i siguran?? spa?iile interioare, echipamentele ?i instala?iile din dotarea tehnic? a propriet??ii individuale, respectiv instala?iile sanitare, de înc?lzire, canalizare, alimentare cu energie electric?, gaz, ap?, precum ?i altele de aceast? natur?, pe cheltuiala sa, astfel încât s? nu aduc? prejudicii celorlal?i proprietari din condominiu.
(5) Dac? proprietarul unei locuin?e ori al unui spa?iu cu alt? destina?ie provoac? daune oric?rei p?r?i din proprietatea comun? sau din proprietatea individual? a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obliga?ia s? repare stric?ciunile sau s? suporte cheltuielile pentru lucr?rile de repara?ii.
(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator ?i locatar, precum ?i nerespectarea obliga?iilor contractuale de c?tre locatar nu absolv? proprietarul, în calitate de locator, de obliga?iile sale fa?? de asocia?ia de proprietari sau fa?? de furnizorii de utilit??i publice, prev?zute în prezenta lege.
Legea asocia?iilor de proprietari 2024: Trebuie sau nu s? la?i în cas? pre?edintele asocia?iei de locatari?
(1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asocia?iei de proprietari, proprietarul este obligat s? permit? accesul pre?edintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului ?i al unei persoane calificate în realizarea lucr?rilor de construc?ii/repara?ii, dup? caz, în proprietatea sa individual?, atunci când este necesar s? se inspecteze, s? se repare ori s? se înlocuiasc? elemente din proprietatea comun?, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individual?.
Fac excep?ie cazurile de urgen?? când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.
(2) În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, acesta r?spunde civil ?i penal, dup? caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afecta?i, în condi?iile legii.
(3) Proprietarii din condominiu care sufer? un prejudiciu ca urmare a execut?rii unor lucr?ri sunt desp?gubi?i de c?tre asocia?ia de proprietari, din fondul de repara?ii.
(4) În cazul în care prejudiciul este cauzat de c?tre executantul lucr?rilor de interven?ie, persoan? fizic?/juridic?, desp?gubirea va fi recuperat? de la acesta, în condi?iile legii.
(5) Lucr?rile de interven?ie la elementele componente ale propriet??ii comune, efectuate în baza alin. (1), se execut? în condi?ii stabilite de comun acord ?i consemnate printr-un acord semnat de c?tre proprietar ?i asocia?ia de proprietari.
(6) În situa?ia în care, pe parcursul execut?rii lucr?rilor de interven?ie în baza prevederilor alin. (1), se afecteaz? în orice mod proprietatea individual?, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnic? ini?ial? a acestora se suport? în condi?iile alin. (3) ?i/sau (4), dup? caz.
(1) Proprietarii sunt obliga?i s? ia m?suri pentru consolidarea ?i modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instala?iilor ?i dot?rilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individual?, reabilitarea termic? în scopul cre?terii performan?ei energetice, precum ?i reabilitarea structural- arhitectural? a anvelopei condominiului pentru cre?terea calit??ii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condi?iile men?inerii aspectului armonios ?i unitar al întregului condominiu, indiferent de natura interven?iilor.
(2) În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fa?adei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de num?rul asocia?iilor de proprietari constituite pe sc?ri sau tronsoane, în baza unei documenta?ii tehnice elaborate în condi?iile legii, de c?tre arhitec?i cu drept de semn?tur? ?i cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea execut?rii lucr?rilor de construc?ii, regimul monumentelor istorice ?i al zonelor protejate, reabilitare termic? pentru cre?terea performan?ei energetice a cl?dirilor ?i reabilitarea structural- arhitectural? a anvelopei acestora pentru cre?terea calit??ii arhitectural-ambientale a cl?dirilor.
Legea asocia?iilor de proprietari 2024: Modificarea fa?adei
(3) Înainte de modificarea aspectului fa?adei condominiului, pre?edintele asocia?iei de proprietari solicit?, în scris, autorit??ii administra?iei publice locale toate informa?iile ?i restric?iile referitoare la culoare, aspect, materiale ?i altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de interven?ie aferente zonelor de interven?ie prioritar? stabilite în cadrul programelor multianuale privind cre?terea calit??ii arhitectural-ambientale a cl?dirilor.
(4) În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau sc?ri legate structural, lucr?rile de consolidare sau modernizare, reabilitare termic? ?i structural-arhitectural? se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului ?i a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
(5) Proprietarii construc?iilor, persoane fizice sau juridice, ?i asocia?iile de proprietari, precum ?i persoanele juridice care au în administrare construc?ii încadrate în clasele de risc seismic ?i/sau afectate de seisme sunt obliga?i s? ia m?surile prev?zute de lege pentru reducerea riscului seismic al construc?iilor.
Legea asocia?iilor de proprietari 2024: Proprietatea nu se poate vinde f?r? plata cheltuielilor la zi
(1) Proprietarii din condominii care î?i înstr?ineaz? locuin?ele sau spa?iile cu alt? destina?ie decât aceea de locuin?? sunt obliga?i ca la întocmirea actelor de înstr?inare s? fac? dovada pl??ii la zi a cotelor de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari ?i a utilit??ilor publice.
(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstr?inare a unit??ilor de proprietate imobiliar? din condominii numai dac? este îndeplinit? una din urm?toarele condi?ii:
- a) proprietarul prezint? o adeverin?? din partea asocia?iei de proprietari, care reprezint? dovada achit?rii pân? la acea dat? a cotelor de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari, iar în cazul neachit?rii integrale, men?ionarea cuantumului debitelor existente la acea dat?. Adeverin?a va avea num?r de înregistrare din eviden?ele asocia?iei, data eliber?rii ?i termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice.
Adeverin?a se prezint? notarului public de c?tre înstr?in?tor, în original, cu semn?tura olograf? a administratorului asocia?iei de proprietari ?i a pre?edintelui, cu precizarea numelui ?i prenumelui acestora ?i cu ?tampila asocia?iei de proprietari.
Prin excep?ie, semn?tura oric?ruia dintre ace?tia este suficient?, caz în care în cuprinsul adeverin?ei se va men?iona motivul lipsei celei de-a doua semn?turi.
În situa?ia în care condominiul nu are constituit? asocia?ie de proprietari sau, de?i constituit?, aceasta nu are pre?edinte ?i administrator în func?ie sau plata cotelor de contribu?ie la cheltuielile comune ale asocia?iei de proprietari sau/?i pentru utilit??ile publice se face printr-o alt? modalitate agreat? de proprietarii condominiului, înstr?in?torul va da o declara?ie pe propria r?spundere cu privire la acest aspect, declara?ie care va fi men?ionat? în cuprinsul actului notarial de înstr?inare, ?i va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreun? cu dovada achit?rii utilit??ilor publice ?i/sau a cotelor de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari ?i/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dat?.
Factura prezentat? nu poate fi pentru o perioad? anterioar? mai mare de 2 luni;
- b) în cazul existen?ei unor datorii c?tre asocia?ia de proprietari sau c?tre furnizorii de utilit??i publice în cazul factur?rii individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstr?inare dac? dobânditorul accept? expres c? va prelua în întregime toate debitele înstr?in?torului c?tre asocia?ia de proprietari, precum ?i toate debitele c?tre to?i furnizorii de utilit??i publice.
(3) Dispozi?iile alin. (2) se aplic? în mod corespunz?tor ?i la pronun?area unei hot?râri judec?tore?ti care ?ine loc de act de înstr?inare, prin care se înstr?ineaz? locuin?ele sau spa?iile cu alt? destina?ie decât aceea de locuin?? dintr-un condominium.
(4) Actele de înstr?inare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.
(5) La înstr?inarea propriet??ii, proprietarul este obligat s? transmit? c?tre dobânditor orice documente pe care le de?ine ?i care pot avea consecin?e asupra drepturilor ?i obliga?iilor privitoare la proprietatea care este înstr?inat?, inclusiv certificatul de performan?? energetic? aferent acesteia, întocmit în condi?iile legii. În actul de înstr?inare p?r?ile vor declara în mod corespunz?tor despre îndeplinirea acestor obliga?ii.
(6) La încheierea actului autentic sau, dup? caz, la pronun?area hot?rârii judec?tore?ti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, dup? caz, instan?a de judecat? ori executorul judec?toresc va men?iona în act c? noului proprietar îi revine obliga?ia s? prezinte pre?edintelui asocia?iei de proprietari, în termen de 10 zile lucr?toare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informa?iile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari pentru respectiva locuin?? sau pentru spa?iile cu alt? destina?ie decât aceea de locuin??, ?i datele de contact ale proprietarului.
(7) În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abita?ie, precum ?i în cazul unor contracte de comodat pentru spa?iile din condominiu, obliga?ia de plat? a cotelor de între?inere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosin?? a spa?iilor respective contravaloarea acestora, în condi?iile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.
(8) La solicitarea oric?rui proprietar, pre?edintele ?i/sau administratorul sunt/este obliga?i/obligat s? elibereze adeverin?a prev?zut? la alin. (2) lit. a) care s? dovedeasc? achitarea la zi a cotelor de contribu?ie la cheltuielile asocia?iei de proprietari sau existen?a unor datorii c?tre asocia?ia de proprietari sau c?tre furnizorii de utilit??i publice, dup? caz, în termen de 3 zile lucr?toare de la primirea solicit?rii acesteia.
(9) Pre?edintele sau administratorul asocia?iei de proprietari are obliga?ia solicit?rii not?rii în cartea funciar? a debitelor mai vechi de 3 luni ?i care dep??esc valoarea salariului de baz? minim brut pe ?ar? garantat în plat?.
Birourile de cadastru ?i publicitate imobiliar? vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciar? a locuin?elor sau spa?iilor cu alt? destina?ie.
(10) Notarea în cartea funciar? a debitelor prev?zute la alin. (9) este scutit? de plata taxei de timbru.