GALA AD IMOB va aduce la cuno?tin?? ultimele nout??i legislative ?i informa?ii de interes general privitoare la desf??urarea activit??ii în cadrul Asocia?iilor de Proprietar
1. Începând cu data de 01.01.2024, Asocia?iile de Proprietari care emit facturi (fie facturi pentru persoanele juridice, reprezentând contravaloarea cotelor de între?inere, fie facturi pentru încasarea veniturilor din închirierea spa?iilor comune, emise tot catre persoane juridice) sunt obligate s? foloseasc? sistemul RO e-Factura. De asemenea, începând cu data de 01.07.2024, toate Asocia?iile de Proprietari, inclusiv cele care nu emit facturi, vor fi obligate sa foloseasc? sistemul RO e-Factura, pentru a putea desc?rca facturile de la furnizori.
Primul pas pe care trebuie s? îl fac? Asocia?ia este s? se înregistreze în Spa?iul Privat Virtual (SPV) de pe site-ul ANAF. Pentru aceasta este nevoie de semn?tur? electronic? certificat?.
Pa?ii pentru ob?inerea semn?turii digitale ?i pentru înrolarea în SPV ar fi urm?torii (scurt ghid preluat de pe site-ul Republica.ro):
se achizi?ioneaz? certificatul digital (cloud/token fizic) de la unul dintre furnizorii agrea?i: transsped.ro, digisign.ro, certsign.ro, alfasign.ro, certdigital.ro etc.;
fiecare furnizor are pe site instruc?iuni diferite pentru achizi?ionarea certificatului, verificarea video a cump?r?torului, documentele necesare pentru activarea certificatului etc.;
dup? ce a?i instalat certificatul pe calculator sau a?i introdus token-ul fizic, urmeaz? completarea documentului de confirmare solicitat de ANAF pentru crearea contului SPV. Acest document trebuie completat DOAR in partea de sus, semnat de dvs. cu certificatul instalat/token ?i trimis sau uploadat, dup? caz, la furnizorul de certificate de unde ati cump?rat, pentru contra semnare;
când primiti documentul de confirmare semnat de dvs. ?i de furnizorul de certificate, acesta trebuie înc?rcat în câmpul Selecta?i documentul de confirmare de pe pagina ANAF. Completa?i toate câmpurile din pagina men?ionat?, iar in câmpul Selecta?i arhiva zip cu documentele justificative trebuie s? înc?rca?i o arhiv? zip cu copia scanat? a CI a solicitantului + dovada scanat? de reprezentare legal? (împuternicire din partea pre?edintelui Asocia?iei);
dup? ce primi?i pe email de la ANAF confirmarea c? vi s-a creat contul SPV, v? pute?i loga în SPV, de pe site-ul ANAF, sec?iunea Autentificare certificat.
Pentru Asocia?iile de Proprietari care emit facturi si care nu folosesc un program de contabilitate, situa?ia este pu?in mai complicat?, în sensul c? ar trebui achizi?ionat un soft de facturare, care s? permit? generarea xml-urilor, pentru a putea fi transmise la ANAF sau se poate folosi aplica?ia web, pus? la dispozi?ie de ANAF.
Începând cu data de 01.04.2024, inclusiv primirea ?i înregistrarea de c?tre destinatari persoane impozabile stabilite în România conform art. 266 alin. (2) din Codul fiscal, a unei facturi emise de operatori economici stabili?i în România, în rela?ia B2B, f?r? a fi transmis? prin sistemul na?ional privind factura electronic? RO e-Factura, constituie contraven?ie ?i se sanc?ioneaz? cu o amend? egal? cu cuantumul TVA înscris în factur?. În acest sens, recomand?m mare aten?ie la înregistrarea în contabilitate a facturilor care nu au fost transmise prin sistemul RO e-Factura.
De asemenea, tot pe site-ul ANAF-ului, este disponibil un ghid privind utilizarea sistemului RO e-Factura.
Amenzi e-Factura
Termenul-limit? pentru transmiterea facturilor emise în sistemul na?ional privind factura electronic? RO e-Factura este de 5 zile lucr?toare de la data emiterii facturii, dar nu mai târziu de 5 zile lucr?toare de la data-limit? prev?zut? pentru emiterea facturii, conform Codului fiscal.
De la 1 aprilie 2024 vor putea fi aplicate sanc?iuni pentru nerespectarea raport?rii în sistemul RO e-Factura. Amenda pentru Asocia?iile de Proprietari este de la 1.000 la 2.500 lei, pentru fiecare factur? netransmis? în sistem.
2. Începând cu 01.10.2023 salariul minim brut pe economie a crescut pân? la valoarea de 3.300 lei. În cazul în care ave?i salaria?i încadra?i cu un venit brut sub aceast? valoare (inclusiv salaria?i cu norm? par?ial?), v? aducem la cunostin?? c? ace?tia nu pot fi încadra?i cu mai pu?in de 413 lei brut / lun?, la o norm? de 1 or? / zi (3.300 lei ÷ 8h). Dac? ave?i angaja?i cu norma par?ial? încadra?i cu un venit brut mai mic de 413 lei brut / norm? de 1 or? (2 ore/zi = 825 lei; 4 ore/zi = 1650 lei; 6 ore/zi 2475 lei; recomand?m tuturor Asocia?iilor care au angaja?i cu norm? par?ial? s? fac? acest calcul, pentru a fi siguri c? nu au angaja?i încadra?i cu un venit brut sub venitul minim brut pe economie, raportat la num?rul de ore din fiecare contract), ave?i urm?toarele variante:
a) fie majora?i salariul brut al angajatului, astfel încât acesta s? nu fie mai mic de 413 lei brut / lun?, la o norm? de lucru de 1 or? pe zi;
b) fie mic?ora?i num?rul de ore din contract, astfel încât ceea ce rezult? din împ?r?irea salariului brut la num?rul de ore s? nu fie mai mic de 413 lei.
În ambele variante ave?i obliga?ia de a întocmi acte adi?ionale ?i de a le înregistra ?i transmite în Revisal. Termenul-limit? de transmitere a Revisal-ului este de 20 de zile lucr?toare de la data modific?rii.
Totodat?, conform OUG 142/2021, începând cu data de 1 ianuarie 2022, salariul de baz? minim brut pe ?ar? garantat în plat? poate fi aplicat pentru un salariat pentru o perioad? de maxim 24 de luni, de la momentul încheierii contractului individual de munc?. Dup? expirarea perioadei de 24 de luni de la momentul angaj?rii, angajatorul este obligat s? pl?teasc? angajatul cu un salariu de baz? superior salariului minim pe economie. Nu exist? îns? o sum? minim? impus? de lege în acest sens. Aceast? obliga?ie vizeaz? ?i contractele part-time, în acest caz luându-se în considerare nivelul salariului minim brut raportat la num?rul de ore lucrate.
Dup? cum bine ?ti?i, începând cu veniturile aferente lunii AUGUST 2022, pentru salaria?ii care realizeaz? în baza contractelor individuale de munc? cu timp par?ial, venituri din salarii sub nivelul salariului minim brut pe ?ar? garantat în plat?, contribu?ia de asigur?ri sociale ?i contribu?ia de asigur?ri sociale de s?n?tate se stabilesc la nivelul contribu?iilor aferente salariului minim brut pe ?ar? garantat în plat?, conform ORDINULUI Nr. 1855/2022 din 12 august 2022.
De aceast? obliga?ie scap? salaria?ii care au mai multe contracte de munc? (la acela?i angajator sau la angajatori diferi?i, indiferent de normele de lucru aferente), îns? doar dac? acestea însumeaz? cel pu?in valoarea salariului minim brut pe economie (3.300 lei). Excepta?i de plata contribu?iilor majorate mai sunt ?i pensionarii pentru limit? de vârst? din sistemul public de pensii (doar dac? nu primesc concomitent ?i alte tipuri de pensii).
Aceast? prevedere a mai fost aplicat? ?i în anii 2017 2019, când am tratat subiectul, pe larg ?i cu exemple, aici.
De asemenea, aducem la cuno?tin?a tuturor Asocia?iilor de Proprietari care înc? mai au persoane încadrate în baza unor conven?ii civile (de?i, conform noului Cod civil, nici nu mai exist? no?iunea de conven?ie civil?, aceasta fiind înlocuit? de contractul de antrepriz?), c? aceast? practic? nu mai este de actualitate ?i, mai ales, este ?i ilegal?. Se vor încheia, în mod obligatoriu, contracte individuale de munc?, în caz contrar, amenda fiind în valoare de 20.000 lei pentru fiecare persoana neîncadrat? cu forme legale.
3. Pre?edin?ilor ?i membrilor Comitetelor Executive le revine obliga?ia de a convoca Adunarea General? a Proprietarilor, în primul trimestru al anului. La convocarea acesteia, v? recomand?m, în mod imperios, s? ave?i în vedere respectarea prevederilor art. 47 din Legea 196/2018, pentru a putea fi siguri c? Adunarea General? a fost convocat? legal. În caz contrar, risca?i ca toate hot?rârile pe care le ve?i adopta în ?edinta Adun?rii Generale s? fie atacate în Instan?? ?i s? fie declarate nule.
Dup? cum stabile?te Legea 196/2018, Asocia?iile de Proprietari trebuie s? aib? deja adoptat un regulament de condominiu. Termenul stabilit de Legea Asocia?iilor de Proprietari pentru adoptarea acestuia a expirat în septembrie 2019. În cazul în care în Asocia?ia dvs. nu a fost deja adoptat, v? recomand?m sa pune?i în discu?ie ?i s? aproba?i acest Regulament în cadrul urm?toarei Adun?ri Generale.
De asemenea, ?i STATUTUL Asocia?iei de Proprietari trebuie adaptat ?i reactualizat cu datele specifice ale Asocia?iei dvs. ?i, la Acordul de Asociere ini?ial, trebuie redactat un Act Aditional cu datele actuale privind membrii Asocia?iei (termenul prev?zut de Legea 196/2018 a expirat în septembrie 2019). Pentru a fi valabile ?i legale, ambele documente (statutul ?i actul adi?ional al acordului de asociere ini?ial) trebuie discutate ?i votate în Adunarea General? a Asocia?iei, apoi depuse la Judecatorie! (descarcati model Regulament; descarcati model Statut).
4. Dotarea obligatorie cu repartitoare de c?ldur? ?i contoare pentru ap? cald? a apartamentelor din blocurile racordate la sistemul centralizat de termoficare, a fost amânat? oficial pân? la data de 31.12.2024, conform Legii 428/2023. În imobilele de tip condominiu racordate la sistemul de alimentare centralizat? cu energie termic? sau dotate cu o surs? proprie local? de producere a energiei termice, în sistem de distribu?ie orizontal?, este obligatorie montarea sistemelor de m?surare a consumurilor pân? la 31 decembrie 2024 pentru individualizarea consumurilor de energie pentru înc?lzire/r?cire ?i ap? cald? de consum la nivelul fiec?rui apartament sau spa?iu cu alt? destina?ie decât cea de locuit. Pentru condominiile cu distribu?ie vertical? a agentului termic în care utilizarea de contoare individuale nu este fezabil? din punct de vedere tehnic sau nu este eficient? din punctul de vedere al costurilor, este obligatorie montarea sistemelor tehnice de stabilire a consumurilor individuale de energie termic?, denumite în continuare repartitoare de costuri; în cazul repartitoarelor de costuri pentru înc?lzire, acestea se monteaz? pe toate corpurile de înc?lzire din fiecare apartament sau spa?iu cu alt? destina?ie decât cea de locuit.
În plus, în cadrul acelea?i legi, se prevede ?i posibilitatea acord?rii unui sprijin financiar, în valoare de 750 lei, din Fondul pentru Modernizare pentru consumatorii vulnerabili.
5. Administratorii au obliga?ia de a depune la Prim?riile de sector Biroul Asocia?iilor de Proprietari, Situa?ia soldurilor elementelor de Activ ?i Pasiv, cu datele financiar-contabile de la 31.12.2023 (de?i nu mai exist? un termen de depunere prev?zut de Legea 196 / 2018, ar fi bine ca Balan?ele Activ-Pasiv s? fie depuse pân? la data de 29.02.2024). V? recomand?m ca soldul din registrul de cas? din cadrul Balan?ei Activ-Pasiv ce o ve?i depune s? nu dep??ea?c? plafonul stabilit de lege la valoarea de maxim 1.000 lei, altfel riscând amend?. Avem cuno?tin?? de câteva Asocia?ii care au fost amendate din cauza faptului ca au ?inut în casierie sume mai mari de 1.000 lei.
Ca o not? personal?, având în vedere numeroasele modific?ri legislative ?i fiscale aprobate la sfâr?itul anului 2023, am observat c? mul?i administratori confund? plafonul de cas?, stabilit pentru societ??ile comerciale, la valoarea de maxim 50.000 lei, cu plafonul de cas? pentru Asocia?iile de Proprietari, care nu trebuie s? dep??easc? valoarea de 1.000 lei.
De asemenea, de?i nu reprezint? o noutate, dar se pare c? va fi un alt element vizat de eventuale controale ?i pe care se va pune un accent mai mare, potrivit OUG 98/2023 si a Legii 296/2023, s-a instituit interzicerea pl??ilor fragmentate a facturilor care dep??esc valoarea de 5.000 lei. Deci, pentru facturile a c?ror valoare dep??esc suma de 5.000 lei, se poate achita, în numerar, suma de max. 5.000 lei, diferen?a urmând a fi achitat?, obligatoriu, prin banc?. Plafonul zilnic de pl??i, pentru opera?iunile în numerar, este de 10.000 lei. Nerespectarea acestei prevederi se poate sanc?iona cu amend? in cuantum de 25% din suma pl?tit?, care dep??e?te plafonul stabilit de lege, pentru fiecare tip de opera?iune, dar nu mai pu?in de 500 lei.
6. Certificatul de calificare profesional? pentru administratorii de bloc trebuia ob?inut pân? în anul 2021. Recomand?m administratorilor care ?tiu c? nu ?i-au îndeplinit aceast? obliga?ie legal? s? intre în legalitate, în caz contrar riscând amenzi din partea Prim?riilor de sector.
7. Ave?i obliga?ia de a depune la ANAF D101 declara?ia privind impozitul pe profit aferent anului 2023 (termen de depunere 25.06.2024). Obligatoriu de depus de c?tre toate Asocia?iile de Proprietari înregistrate ca pl?titoare de impozit pe profit. (pt. verificare click pe urm?torul link: https://mfinante.gov.ro/domenii/informatii-contribuabili/persoane-juridice/info-pj-selectie-dupa-cui unde introduce?i CIF-ul Asocia?iei, iar câmpul Impozit pe profit (data luarii in eviden??): v? va spune dac? trebuie sau nu s? depune?i D101).
Conform Codului fiscal actualizat 2024, art. 15 alin. (1) lit. c): (1) În cazul urm?toarelor persoane juridice române, la calculul rezultatului fiscal sunt considerate venituri neimpozabile urm?toarele tipuri de venituri:
lit. c) pentru asocia?iile de proprietari constituite ca persoane juridice ?i asocia?iile de locatari recunoscute ca asocia?ii de proprietari, veniturile ob?inute ?i utilizate, în anul curent sau în anii urm?tori, pentru îmbun?t??irea utilit??ilor ?i a eficien?ei cl?dirii, pentru între?inerea ?i repararea propriet??ii comune, potrivit legii.
De exemplu, sumele reprezentând venituri din închirierea spa?iilor de?inute de Asocia?iile de Proprietari, sunt exceptate de la plata impozitului pe profit, dac? aceste sume sunt utilizate pentru îmbun?t??irea utilit??ilor ?i a eficien?ei cl?dirii, pentru între?inerea ?i repararea propriet??ii comune, ?i în anii urm?tori anului în care acestea au fost înregistrate.
Pentru a nu pl?ti impozit pe profit (16%) pentru suma r?mas? necheltuit? în anul 2023, se va emite o Decizie de comitet, cu data de 31.12.2023, din care s? rezulte c? aceast? sum? provenit? din venituri economice va fi cheltuit? numai pentru repara?ii p?r?i comune în anii urm?tori, aceast? sum? urmând a fi considerat? venit neimpozabil ?i Asocia?ia va fi scutit? de la plata impozitului pe profit.
În schimb, dac? aceste venituri nu sunt utilizate în scopurile ar?tate mai sus, atunci Asocia?iei îi revin urm?toarele obliga?ii:
- s? calculeze impozitul pe profitul realizat, conform eviden?elor, în cot? de 16% ?i s?-l vireze la bugetul de stat;
- s? depun?, pân? la data de 25.06.2024, formularul 101 Declara?ie privind impozitul pe profit.
8. Ave?i obliga?ia de a depune la ANAF D205 numai pentru veniturile ocazionale declarate în D100 în anul 2023. ATEN?IE!!! NU se declar? impozitele re?inute la surs? pentru venituri din salarii ?i asimilate salariilor sau alte venituri declarate in anul 2023 in D112 (termen de depunere 29.02.2024).